Letzte Woche habe ich den ersten Teil meiner Eigentumswohnungs-Serie geschrieben. Dabei habe ich die Gedanken aller Beteiligten festgehalten. Heute werden wir uns der Finanzierung zuwenden.

Die Verhandlungen

Im Beitrag letzte Woche wurde der Anfangspreis der Wohnung schon angesprochen. Dieser betrug 290.000 €. Wir waren der Ansicht, dass dieser Preis überzogen und nicht dem Markt entsprechend sei. Doch woher nimmt man Vergleichswerte? Unser erster Weg war das Internet nach ähnlichen Objekten zu durchforsten. Dadurch ergab sich nur ein Korridor von 220-280.000. Das war uns aber zu ungenau. Als nächste Idee gingen wir zu unserer Hausbank und fragten dort nach. Da wir auch den Kreditrahmen und Konditionen wissen wollten, schlugen wir gleich mehrere Fliegen mit einer Klappe. Zu den Kreditverhandlungen und -konditionen kommen wir später.

Bei unserer Hausbank gibt es ein Programm zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes. Dabei würde der faire Wert knapp 60.000 € weniger als das Erstangebot ausmachen. Deswegen haben wir mit den Bekannten meiner Mutter zu handeln begonnen. Das war natürlich ein ewiges (4x Treffen) Hin und Her. Doch die Bekannten haben zum Ende eingelenkt und der Kaufpreis wurde bei 234.000 € festgelegt. Ein deutlich besserer Preis!

Wer finanziert die Eigentumswohnung?

Wie im ersten Teil schon angemerkt, mussten sich meine Freundin und ich auch Gedanken darübermachen, wie die Wohnung finanziert wird. Wir versuchten, das so sachlich wie möglich zu betrachten und es fair aufzuteilen. Ich hatte den besseren Eigenkapitalanteil und somit würde ich die Wohnung und Einrichtung finanzieren. Okay den Schminktisch hat sie sich selbst gekauft ;-). Bei den laufenden Kosten (Strom, Wasser, sonstige Betriebskosten, etc.) würden wir das 50:50 aufteilen. Da ich für Deko kein Auge und Gespür habe, übernahm diesen Teil meine Freundin und finanzierte dies. Monatlich würde ich den Kredit bedienen und meine Freundin einen kleinen Teil beisteuern. Auch das Trennungsszenario war somit klar: Ich würde in der Wohnung bleiben und die Deko ablösen oder meine Freundin würde sie mitnehmen. Aber finanziell würde sich keine großen Streitereien ergeben. So ist zumindest der Plan. Schriftlich wurde aber Nichts festgehalten. Nur die Rechnungen werden gesammelt und beim Käufer bzw. Käuferin untereinander notiert! Aber nun zurück zum Kaufpreis

Ein guter Kaufpreis alleine, würde nichts helfen, wenn ich mir die Wohnung nicht leisten könnte. Auch hier bin ich wieder auf die Unterstützung durch meine Eltern sehr froh. Sie haben mir immer wieder eingebläut, dass ein Immobilienkredit nichts Leichtfertiges ist und alles gut durchgeplant werden muss. Aber nun Schritt für Schritt. Wie oben schon erwähnt, sind wir schon während des Aushandelns des Kaufpreises bei der Hausbank vorstellig geworden. Ich und mein Vater ließen uns ein erstes Angebot ausfertigen für den von der Bank für fair erachteten Preis.

Tolle Zeiten um Wohnungen zu kaufen!

Dieses war bei 2,5 % Kreditzinsen, wobei die Effektivverzinsung noch darüber gelegen ist. Auch hier waren wir mit dem ersten Angebot nicht sofort zufrieden. Doch die Verhandlungen gestalteten sich hier um ein Vielfaches einfacher. Wenn mein Vater und ich den Kredit unterzeichnen würden, würde der Zinssatz bei 1,60% fix und knapp über 1,7% effektiv sein. (Die Effektivverzinsung beinhaltet die Nebengebühren wie Kontoführungsentgelt etc.)

Das Angebot gefiel uns schon sehr gut. Die Fragen nach der Zinsbindung, der Kredithöhe und die Kreditrate/Laufzeit sind noch offen! Beginnen wir mit der Zinsbindung. Das war der „spekulative“ Teil des Kredits. Würden die Zinsen steigen oder weiter fallen? Mein Vater und ich hatten einige Unterredungen und kamen zu dem Entschluss, die Zinsbindung so lange wie möglich auszuhandeln. Denn die Zinsen können unserer Meinung nach nicht mehr um viel fallen ohne das die Banken nicht zusammenkrachen. Also lieber mal auf „sicher“ gehen und einen Fixzins festlegen. Das längst mögliche bei unserer Hausbank waren 10 Jahre. Damit war die Finanzierung auf 10 Jahre schon mal planbar.

Kann ich mir eine Eigentumswohnung leisten?

Die Kredithöhe möchte ich hier im Blog nicht erwähnen. Nur so viel: Ich habe mein Erbe vorzeitig ausbezahlt bekommen und somit einen guten Grundstock an Eigenkapital für die Finanzierung mitbekommen. Dafür betrachten wir die Kreditrate noch genauer. Hier sind Kreditrate und Laufzeit gekoppelt. Je mehr du bereit bist zu zahlen, desto schneller ist der Kredit getilgt. Die Berechnung meiner höchstmöglichen Rate hat die Vorteile meines Haushaltsbuches aufgezeigt. Ich wusste genau, welche Beträge ich momentan zum Leben brauche. Dazu haben meine Freundin und ich uns alle Kosten für das Wohnen (Strom, Wasser, Gemeindeabgaben, Internet, Versicherungen, etc.) notiert und zusammengezählt. Daneben wurden die Einnahmen aufgelistet.

Der Differenzbetrag stellt somit die höchste Rate dar, welche ich bezahlen könnte. Doch ich wollte nicht „am Limit“ leben und habe einen 30% Puffer einkalkuliert. Damit war die Rate aber immer noch hoch genug, dass die Wohnung nach 15 Jahren getilgt sein würde. Klar würde bei einem Jobverlust das Ganze mal ein klein wenig wanken, aber da ich momentan noch Student bin, würde ich in der Zukunft auch Zeiten erleben, in denen ich mehr verdienen würde als momentan. Somit war auch dieser Punkt für mich abgehackt. Die Eigentumswohnung war leistbar für mich!

Eigentumswohnung erst mit der letzten Rate

Was ich hier noch erwähnen möchte ist, dass wir bereits nach der ersten Besichtigung einen Notar und Steuerberater aufgesucht haben und mit diesen laufend in Kontakt standen. Der Kaufvertrag wurde somit schnell ausgefertigt und die Kosten betrugen knapp 2% des Kaufwertes. Auch die Grunderwerbssteuer und noch ein paar andere Gebühren wurden fällig. Die Nebenkosten haben am Ende ca. 10% des Kaufwertes verschlungen.

Durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages und des Kreditvertrages habe ich die ersten Schritte Richtung Unabhängigkeit getätigt. Doch es waren nur kleine Schritte, denn solange der Kredit läuft, gehört die Wohnung eigentlich der Bank. Das ist weiterhin in meinem Hinterkopf und ich fiebere dem Termin der letzten Rate entgegen, auch wenn es erst in ein paar Jahren so weit sein wird. Jedoch denke ich, dass die grundsätzliche Planung bei der Finanzierung meiner Eigentumswohnung sicher ausgestaltet ist und ich mich in keine abenteuerlichen Finanzierungsformen eingelassen habe!
Falls du noch weitere Fragen hast, schreib gern einen Kommentar oder schick mir mit dem Kontaktformular eine Nachricht!